作为房地产专业律师，在实践中常会遇到家庭共有房屋分割的案件。如果仅是夫妻共有

    房屋的分割，相对容易；而大量婚姻存续期间所购置的房屋不仅是夫妻二人共有，还可能包

    括父母子女间的共有关系，该共有房屋因涉及第三方权益，无法在离婚诉讼中直接分割，而

    只能在离婚后进行确权或析产诉讼解决。

    共有房屋的性质，包括按份共有和共同共有两种，不同性质的共有房屋，对共有人财产

    权利的影响是十分巨大的。因为在财产分割时，前者是按共有人所占比例（通常是出资份额

    ）进行分割，后者是不考虑出资额进行的平均分割。而在实践中，房地产交易中心未必在产

    证上标注房屋共有关系的性质，当涉及第三方享有产权的房屋时，要通过确权诉讼才能明确

    各自的份额。这时产生了一个现象：购房时出资少或未出资的一方，往往希望房屋共同共有，

    以分得平均份额；出资较多的一方往往希望房屋按份共有，以保护自己的出资利益。

    怎样确定房屋共有关系的性质？目前主要根据《物权法》的规定。《物权法》第103条：

    共有人对共有的不动产或动产没有约定为按份共有或共同共有，或者约定不明确的，除共

    有人具有家庭关系等外，视为按份共有。 该规定非常重要，而且在很多时候都是法院判定

    共有关系性质的直接根据。

    然而有一个重要问题，《物权法》或相关司法解释始终未能明确，这就是关于 家庭关

    系 的定义。首先， 家庭关系 不是一个严格的法律概念，却在严格的法律条文中出现，

    并影响着当事人的实体权利，在对该条文释义中却没有说明其界定的范围，这必然会产生很

    多无法解决的争议。

    本律师经历一个房产诉讼案件，夫妻双方结婚后，男方父母出资一大部分，小夫妻出资

    一小部分共同购买一套商品房，四人共同在该房屋内生活，产证上写有小夫妻双方和男方母

    亲的名字。几年后男方母亲要求析产，法院按照按份共有确定了产权份额，并给老夫妻很大

    的财产比例。因为法院认为小夫妻是一个家庭，老夫妻是另一个家庭，故房屋性质是按份共

    有的。法院的说法，其实并没有明确的法律依据，但也没有依据表明其说法是错误的。对于

    家庭关系界定的尺度，在法庭上成为争议焦点。

    我们认为，夫妻结婚后组成新的家庭，为此，夫妻关系一定是家庭关系；然而，家庭关

    系绝不仅仅是夫妻关系，否则物权法就不会只规定了家庭关系，而没有写成夫妻关系。然而

    什么是家庭关系？是仅指夫妻关系吗？还是夫妻与未成年子女的关系？或是夫妻与未结婚前

    的子女关系？是否包含了共同生活的成年父母子女之间的关系？抑或是包含非共同生活的成

    年父母与子女的关系？甚至包括祖父母、外祖父母与父母、子女的大家庭关系？对此，还没

    有明确的法律界定，需要进一步明确以避免审判结果的不确定性。