各位网友们，大家好！在这一期的置业大课堂里和大家分享关于《最高法院关于婚姻法的司法解释（三）》出台后对夫妻财产的认定及分割上起了有那些变化。去年八月份最高法院出台了《婚姻法解释（三）》，我应中国法制出版社之邀，就此撰写了一部法律书籍《婚房保卫战》。《婚姻法解释（三）》出台以后，适用该司法解释相关的判决也陆续出现。

    今天我围绕三个部分，第一个是新“婚姻法”对个人财产和夫妻共有财产的认定上起了哪些变化;第二个是在婚姻存续期间父母出资购房的财产认定问题;第三，在婚姻存续期间，你的另一半有没有权利分割夫妻共同财产，什么样的情况下可以分割夫妻共同财产。

    第一，《婚姻法解释（三）》出台后，普遍认为这个《婚姻法解释（三）》在夫妻关系上强调和保护个人财产，会不利于婚姻关系。原来女孩子选对象会选一些经济条件很好的，改变自己的命运、改变自己的经济生活。《婚姻法解释（三）》对嫁给有钱人就不会象从前那么保护女方利益了。

    该解释第十条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应由产权登记一方对另一方进行补偿。

    现在很多人买房都做了按揭贷款，如果夫妻一方在婚前以个人名义签订了房屋买卖合同，以个人财产支付了首期款，而且以个人名义向银行贷款，产权登记在这一方名下，不论产权登记是在婚前还是婚后，这类房产的产权属于首期款支付这一方。具体到财产划分上，属于部分共同共有，应分为婚前和婚后部分，婚前首付的部分和婚前按揭款，属于个人财产，如果婚前供房的这段时间里，房屋升值了，那么婚前升值部分也属于这一方的个人财产，只有婚后共同还贷的部分和婚后升值的财产部分才属于夫妻双方的。

    有一对老夫妻，看了我的书《婚房保卫战》后，起了一个疑虑。他们老两口退休后买了一套房子，但是老人因为年龄大银行不予贷款给他们，没有办法取得贷款，就用女儿的名字买了房子，而且以女儿的名义贷款，首期款和按揭款都由老夫妻承担。之前大家都是一家人，没有什么想法，但是现在女儿嫁人了，而新《婚姻法》规定，婚后的房贷部分和升值部分是属于夫妻共有财产，她嫁人以后，好像这个就有点麻烦了，如果女儿以后离婚，这个怎么办？这就涉及到个人财产怎么认定，第二是这套房产完全登记在女儿名下，父母出资的部分怎么认定？他们就睡不着觉，觉得很担心，我就给他们建议，这对老夫妻可以和他们女儿这对小夫妻签一个协议，第一约定房产当时写在女儿的名下的原因，是因为老年人无法取得贷款，第二约定房款是怎么支付的，房子的真正产权人是老夫妻。我想有了这样的协议之后，他们老两口就不会睡不着觉了。

    在这个问题上，虽然内部协议不可以对抗第三人，如果女儿未征得父母同意将房产出售，由于女儿是名义上的所有权人，这对老夫妻就不能以女儿不是真正的所有权人不能处分这套房产为由主张出售房产的买卖合同无效，但是内部约定对内部还是有效的，这对老夫妻可以要求售楼款归他们所有。

    这里也有一个小技巧提供给大家，有时候你不愿意用自己的名字买房，或者是什么原因父母出资，向朋友借钱，最好的办法就是不要使用现金购房，包括不用现金付首付款和还贷，谁借给你的钱，你让他转账。你的父母出资，一定要以父母的账号转到开发商的账号，或者是卖房者的账号，虽然即使没有写借条，但是你最后可以通过转账记录来证明谁来支付的房款。

    《婚姻法》解释三第五条规定：夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。

    我们的财产一般包括存款、房产、证券、车辆，比如还开了公司，有一些股权，这都是财产，我们今天说的是房产。我在《婚房保卫战》里收录的一个案例，一个女孩子在嫁给男方之前，男方父母承诺送给他们一套房子作为结婚之用，并且于婚前过户到男方的名下，他们的房子还有婚后修的几间门面，这几间门面房出租后也取得了不少的收益。

    但是他们闹离婚到法院诉讼，女方要求分割婚前男方父母赠与他们的房产，并且要求分割婚后修建的门面房所收的租金。最后法院的判决，很遗憾没法去保护弱者的女方，因为婚前那套父母赠与他们的房产登记在男方名下，所以属于男方的个人财产，所以这种情况下女方如果想保护自己的利益，当初就应该要求赠与的房屋登记在双方名下，那么就是共有财产了。这个案子中婚后修建的门面房由于没有取得房产证，法院也不予处理，所以没有支持女方要求分割所收房租一半的诉讼请求。

    所以，如果要证明你对房屋也有产权，要在产权证上见到你的名字，见到你的份额，如果产权证不方便出现你的名字，夫妻间需要签订一个内部协议，去公证处做个公证，也可以认定为共同出资。