“再看楼市”三日坛现场
在论坛举办期间，腾讯财经特邀中国企业家杂志社社长何振红，首创集团有限公司总经理刘晓光、长江商学院副院长刘劲，就“再看楼市”这一主题进行探讨。
不是房价高 而是收入低
其中，刘晓光认为，中国的房地产市场在今年的3月份到8月份是比较艰难的时候，也就是处于一个低谷期。大概的降价幅度会有10%到15%，8月份之后会是一个平稳期。
刘劲在访谈中指出，目前看来，如果拿房价跟老百姓的收入来比的话，这个比例非常高。这里面有两种可能性，一种可能性房价太高了，还有一种可能性是收入太低了。
“收入太低肯定是一个重要的因素。我们看老百姓在整个GDP里面收入的比例，实际上在2000年以后有所下降，而不是持平或者是升高。老百姓这个收入是太低了，这就意味着将来老百姓的收入要高速增长，包括租金要高速增长。”刘劲称。
对于合理的房价，刘晓光是这样理解的：“它包括跟群众的收入相关联，包含着跟经济增长的速度相关联，同税费相关联，同地价相关联，也要同开发商的合理利润相关联，还有一个要同资金成本相关联。”
争议房地产调控政策是否持续
此外，对于房地产调控政策是否会有所调整，两位嘉宾也都发表了自己的看法。
刘晓光认为，大的宏观调控政策不可能改变，限购令今年不会改变。但从国家角度看，将来会不会有微调的措施，这是可能的，比如个人的首付比例，比如个人首付贷款利息的高低。
刘晓光分析称，除了地方政府的财政收入存在压力外，温总理在报告中提到了鼓励普通商品房，所以可能会有微调的东西，也不排除各个地方也会有自己的微调措施出台。“我想这个可能在今年的下半年都会显现出来。”
而刘劲则认为，对调控政策进行质和量上的改变只是时间问题，不是说方向问题，方向一定是不可能永远调控下去。“现在只是把房地产在某种意义上价格各个方面的一些问题控制起来，然后再进行一些系统化的处理。”（曾涛涛 发自博鳌）
以下是访谈实录：
何振红：各位网友上午好，欢迎来到腾讯博鳌三日坛现场，我是主持人中国企业家杂志社何振红。我介绍一下坐在边上的嘉宾，首创置业董事长刘晓光。
刘晓光：大家好。
何振红：另外一位是长江商学院副院长刘劲。
刘劲：大家好。
何振红：今天我将和两位嘉宾一起探讨一下当前最热的话题，有关房地产的。我们知道在中国没有哪个行业像地产业这么受人关注，非常非常热。这个行业我们怎么谈呢，我们先从老百姓比较关注的一个话题来谈价格。我注意到前两天刘董事长有一个说法，预测一下房价可能会有10%到15%的降幅，到底是北京是这样，还是全国是这样，是多长时间内，这个价格真的只能降10%到15%吗？
刘晓光：关于价格的问题是很复杂的问题，是系统的，涉及到地价，涉及到税费，涉及到融资成本，涉及到开发商的利润，是一体化的东西。从我的判断来讲，我是从今年2月份做的判断，我觉得中国的房地产市场在今年的3月份到8月份是比较艰难的时候，也就是处于一个低谷期。大概的降价幅度会有10%到15%。当然城市是不一样的，有一线城市、二线城市、三线城市，还有四线城市。每一个城市的特点也不一样，比如一线城市，像北京这样的城市，核心区是处于比较稳定的状态，土地没有，基本上没有什么新盘。主要体现在外部，比如说五环以外，价格是下降的。我的判断呢，大概在8月份以后会趋于稳定。现在中国的城市特点也不一样，有的城市现在六七千块钱，二线城市。有的二线城市可能一万多，跟城市的价格也不一样。所以还不能说统一的是多少，可能还是每一个地方情况不太一样，有的地方降不下来，本来价格很低，有的地方来讲可能有一个降幅。
但是大家注意到建设的成本，全中国从海南到东北基本上差不多，建设有市政、绿化。变数实际上是地价、融资成本、税费、开发商利润这么几项。所以总理讲到合理的房价，讲了几次这样的观点。我觉得总理讲的很对了，包括跟群众的收入相关联，包含着跟经济增长的速度相关联。但是我觉得下一步还有几个关联，要同税费相关联，要同地价相关联，也要同开发商的合理利润相关联，还有一个要同资金成本相关联。我想这是一个系统性的。
何振红：我刚才听刘董事长说，有一个很重要的信号提醒各位网友注意，8月份之前，这个8月份之后可能进入一个平稳期，也就是刘总预测房价往下降下降的区间段就剩这么几个月了，想买房的网友可以慎重考虑一下。刚才刘董也说到房价不是一个单独的指标，和税费、地价、利润成本、资金成本都非常相关，建筑成本是差不多的，税费是不是也是差不多的？就是在几个指标体系里面，税费也是差不多的，房地产企业的利润，经过这么多年的发展是不是也基本上大体差不多，应该没有一个能够拿到非常高的利润，也没有一个企业拿到非常低的利润，行业的利润也应该出来了。现在我觉得影响比较大的因素是地价和资金成本，是这样吗？
刘晓光：对，行业的成本大概是这样，基本上上市公司大概百分之十几的净资产收益率就很高了，一般看地产商的业绩公告。单个项目可能会有很高的利润，但是大的公司运作过程中，像我们净资产收益率达到13%左右就比较高了。
税费是这样，税费全国基本上内容差不多，但是有的地方可能税费稍微多一点。
刘劲：刘总是指的投资税费吧，是净资产收益率？
刘晓光：净资产收益率。
刘劲：杠杆以后的？
刘晓光：杠杆以后的。净资产收益率达到13%至14%，在地产界算比较高。关于税费是这样，有的地方可能费多了一点，我刚才讲的是税费占整个成本的比重大。
何振红：能不能给一个大概的数，您刚才说的因素占比是多少？
刘晓光：比如地价，像在特大城市的地价占整个成本估计得50%，一般的城市可能在20%到30%。税费恐怕也占20%左右，这两项特大城市就60%到70%了。我没有讲房价的比，是讲成本。资金成本就不一样了，因为大企业拿的是8%、10%、12%，中小企业最高的可能到30%，就不一样了。你说整个的项目可能要干五年、三年，年平均的净回报可能是15%到20%，如果资金成本30%的话意味着什么？
刘劲：现在肯定是不赚钱的。
何振红：我们通过这么一系列的分析，因为总理在今年“两会”的记者招待会上说过，曾经提到过合理房价。现在的房价还没有回到合理价位的情况，希望合理房价跟老百姓的收入相匹配，跟房地产的成本，跟房地产行业的成本和利润相匹配。看来这个匹配没有那么容易实现？请刘院长作一个点评？
刘劲：这个东西，我个人学术研究是研究投资，实际上在资产定价里面是非常复杂，就是什么叫合理的价格，这个东西实际上很难讲。尤其是在咱们中国，这个东西更复杂，有非常重要的原因是什么呢？有几个很重要的因素，主要是高增长，在高增长的环境里面，价格和一些基本面的比例往往是跟一些在低增长的环境是不一样的，比如拿北京跟纽约来比，北京每年要多4%的人口，北京市的人民收入每年增长可能是10%左右。这在纽约市是不会有这样的情况。
在这种情况下，你在高增长的情况下，收入是高增长，人口是高增长，租金是高增长的情况下，房价自然而然就会搞起来。这个就像有点买股票，有两个股票，一个是增长比较快的公司，另外一个是增长比较慢的公司。这个增长比较快的公司市盈率就会高一些，这个是很自然的事情。
何振红：有一个基本的国情，或者说网友们比较关心的，是老百姓的收入是不是也高增长了，如果没有高增长，匹配不了，可能社会的压力就大一些？
刘劲：是有这么一个问题，如果拿房价跟老百姓的收入来比的话，这个比例非常高。这里面有两种可能性，一种可能性房价太高了，还有一种可能性是收入太低了。
何振红：刘总肯定愿意听你说这句话，不是房价太高，而是老百姓收入太低了。
刘劲：都有一些问题在里面，收入太低肯定是一个重要的因素，就是我们看看整个老百姓在整个GDP里面收入的比例，实际上在2000年以后有所下降，而不是持平或者是升高。老百姓这个收入是太低了，这就意味着将来老百姓的收入要高速增长，包括租金要高速增长。在这种情况下房价不可能低，尤其是这种明星城市，比如上海、北京、广州，在这样的城市如果房价低的话，那是不可能的事情。
何振红：刘院长如果给建议的话，就是要买房就赶快买，不可能低，越涨越高？
刘劲：我的建议比较复杂一点，我觉得房地产这个东西为什么复杂，既是一个消费品，又是一个投资产品。房地产跟股票不一样，股票光是去投资，可能平时有别的东西，比如车，都是消费。房子有了这两个属性以后，你在买房地产或者是做这方面考虑的时候，你就要考虑什么呢？你到底要消费还是投资，这点非常重要。如果消费的话是一种办法，如果投资的话是另外一种办法。我个人的感觉，你如果消费的话，实际上你可以租也可以买，目前来讲租金是相对比较低的，你去租房子好了。如果是投资的话，实际上房地产目前的价格还是相对来说比较高，你不一定非得买房地产进行投资，房地产这种超额收益、超额回报的时期已经过去了。虽然我们看到前面十年，我们问问中国老百姓，你到底在什么投资上挣了钱，唯一的是房产。股市里好像没有挣什么钱，放在银行里也是亏钱的，但是以前的业绩不代表将来的业绩。
何振红：其实比较可惜的是，我们现在的房地产市场并没有分为一个消费的市场和一个投资的市场，因为消费的市场和投资的市场是搁在一起的市场，而且人的需求也是在不断转变。我可能年轻，我是需要消费。但可能过一段时间，我也希望变成一个投资品，当房价越涨越高的时候，我仅仅作为消费租房，我永远买不起房。可能也会有这些纠结，我想正因为有这些纠结的存在，总理在“两会”上才会说一些地方的房价还没有回到合理的价位上来，这也是他觉得比较遗憾的。他提出合理房价的定义，我觉得也是一个长远的目标，或者说是一个梦想，或者说短期内不太容易实现。
但是我没有看到跟房价相关的另外一个问题，就是最近有一些地方在宏观政策上出现了一些松动，这个松动会带来什么，松动以后给房地产带来什么样的影响？我们还是听听刘董的意见？
刘晓光：年初宏观调控大的政策，比如限购，在今年我的看法肯定不会变。前一段大概有17个省、城市自己出台了一部分的微调的措施，或者调整措施，然后很快就纠正过来了。就反应一个动态，地方政府希望在这种大的调控政策不能变的时候有一些微调的东西。
何振红：地方迫于一种压力吗？
刘晓光：还是有压力的，因为有些地方的财政收入出了很大的问题。像我问了一些问题，好像有60%的收益原来是来自于土地。这样他原来用这笔收入去用于水、电、气、热、教育开支，以及其他开支，都到这里面了。没有这些以后，可能资金就很紧张。所以从我的看法来讲，大的宏观调控政策不可能改变，总理也很坚决。第二，从国家角度，将来会不会有微调的措施，这是可能的，比如个人的首付比例，比如个人首付贷款利息的高低。
何振红：现在好像已经有一些地方实行了。
