4月12日，2012城市观点论坛杭州行盛大开幕，来自全国各地的实力房企云集与此，共同探讨主题“地产中流不确定的未来”。







    主持人：接下来，我们将进入杭州行论坛的保留节目城市观点论坛中国行杭州圆桌。

    本次杭州圆桌的主题是“房企生与死，超越市场的未来”。我们首先请出圆桌讨论的主持嘉宾：著名经济学家、国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松先生。

    好，接下来有请参加本次讨论的嘉宾上台，他们是：

    安泰盘实基金总裁蓬钢先生

    滨江房产集团副总经理朱立东先生

    中海地产（杭州）有限公司总经理韩春麟先生

    莱蒙置业（富阳）有限公司总经理汪济武先生

    浙江凯银投资管理有限公司总经理，国际房地产投资协会副秘书长张举（先生）

    浙江中原物业顾问有限公司董事总经理朱凌（女士）

    广州市华誉景观工程设计有限公司董事总经理张明燕（女士）

    中国房地产税务筹划网总裁李明俊（先生）

    宁波百隆房地产开发有限公司董事长谢耀生（先生）

    参加本次圆桌讨论的台下互动嘉宾是：

    绿城集团执行总经理傅林江先生

    广厦房地产集团有限公司董事长杨玉林先生

    本次讨论的时间为50分钟，下面，我们将时间交给巴曙松（先生），有请巴曙松先生为我们主持今天这场城市观点论坛中国行杭州圆桌，谢谢。

    主持人（巴曙松）：

    谢谢主持人。欢迎各位参加最后50分钟的讨论。50分钟应该是到12点10分，对于房企的命题作文是“生与死”，我们先看一下这一轮的冲击之后，房企的生法和活法起到什么作用，经营策略上有什么转变，我想能坐到台上的不会讨论死的问题，都还是不错的。我们站在业内人士的角度，也讨论一下，如果接下来的一年内，我们的企业死是有几种死法，导火索是什么。第一轮每个人回答两个问题，不要长，简单的一两分钟。经过了这一轮调控之后，有什么变化？我的公司在产品布局、区域布局方面。第二个问题，就是如果业内有洗牌，是有几种死法，总结一下，导火索和原因是什么？

    韩春麟：

    这个问题比较大，过去开发商是过着比较好的日子，我们接下来要有过正常的日子或者说是比较差的日子的心理准备。这一轮的调控政策非常的严厉，对于我们的开发商打击很大，每个开发商都有应对的策略，也是根据自身的财务状况和市场的变化做出的决策。对于我自己的观点，在这样的市场环境下，我们杭州公司也可以，这种环境下，不能跟政策抗拒，要跟着中央走，跟着政策走，跟着市场走。最有效的办法策略是什么呢？首先是调心，是调整我们的心态。其次是调产，是调整我们的产量，开发量。第三个是调整我们的价格。要想销售，要想回流现金，必须要调整价格。这是我的观点。谢谢！

    巴曙松：

    你好象是回避了第二个问题，如果是房企死的话是怎样的死法？

    韩春麟：

    我认为房地产投资是占到了中国全社会的四分之一大，过去是一个支柱产业，现在中央不再提它是支柱产业了，但是不代表它不是支柱产业。中央的调控并不是想把它搞死，而是希望更加的健康一些。死的开发商一定会出现，但是从量变会到质变，这个量多的情况下，我认为是政府要干预，因为开发商死得太多的话，就会变成一个社会的问题，变成一个政治的问题。这是我的观点。

    巴曙松：

    实际上是同一个价值链的上下游，就是胜者为王了，前面的10%不能容忍，你要做后面的5%的能够容忍的，就是胜者为王。

    张举：

    我先回答巴所长的第二个问题，死或生，这个行业就是置之死地而后生。目前的发展阶段，我认为这个调控肯定是非常有必要的，但是有没有发生死的情况，谁先死，谁后死呢，我觉得这个问题也不是那么严重。我觉得这个行业从国家当前的发展情况来看，毕竟我们的城市化率只有50%出头，所以说这个城市化率只有100年前美国的水平，40多年前日本的水平，30年前韩国的水平，所以说我们不用有太多的担忧。至于生，今后房地产行业怎么生存，本身我们的房地产企业，投资做地产、金融的可以从更广更长的产业链去考虑。过去我们主要是做土地开发和房屋开发，未来我想应该从土地开发，房屋开，向基金投资、物业管理和资产管理做成一个产业链。实际上目前国内的各个房地产开发商这方面都有动作。我相信后面从投资来说，物业管理和资产管理来说，未来的空间更大。我国在这方面的发展才刚刚的起步，我认为这是个发展的方向。也是如何盘活过去十多年房地产发展的一个资产存量的一个很有效的手段。我是这么看的，谢谢大家！

    巴曙松：

    好，谢谢。下面的专家，绿城的傅总和广厦的杨总，你们要认真听啊，我要听你们的看法。下面请你谈一谈，李明俊先生。

    李明俊：

    我也是从开发商出来的，最早在中海做，这十多年也是跟开发商打交道。死的已经死了，昨天在媒体上全国第一家房地产开发商申请破产了，已经开庭了。第二个是死不了，我不是官员，我只是一个学者，可以大胆做一个预测，在明年的下半年，新一届政府上任以后，房地产只有半年不作为，明年的下半年，房地产这个经济支柱的大方向不会变。大家停一停，再挺上一年差不多了，再熬上一年就差不多了。我觉得对于大开发商来讲，做财务的还是要说财务了，税后纯利润是110个亿，在调控的情况下，比2010年的税后也是增长了。万科在2010年也是变成了90多个亿，上涨了24个亿。所以说大公司。

    巴曙松：

    你的意思是房地产商的“棉衣”厚一点还是可以扛得住？

    李明俊：

    我认为死的死法是并购，是卖给大公司，基金，有钱的住，熬得过一年，来个金蝉脱壳也没有问题。

    巴曙松：

    谢谢李总，我认为你讲的税务问题很专业，表明了这个房地产行业从一开始粗放的从大家都能做，到越来越专业的分工，这是一种进步。刚才三位地产界的专家，今天都谈个人观点，从各自的角度讨论了对生和死的看法。接下来有请绿城集团的傅总谈一谈你的评论，公众很关注你，你站起来的样子会更好。

    傅林江：

    巴老师把问题交给我了。我首先觉得要纠正一个问题，房地产商生还是死，利润好，但是资金链断的话，企业还是照样死。我觉得利润不是主要的问题，现金流是主要的，这是第一个问题。第二个问题，最近要保证企业增长现金流的话，刚才专家也讲到了，降价是主要的手段，这是回笼现金流。刚才看到了住在杭州网讲的房产商做的亏本的买卖，如果长期这样的话，你这个企业就要关门了，企业肯定要有利润，肯定要有增长的经营的办法，如果是长期这样做的话，行业也是要关门了。我认为降价是有个度，而不能是无限的降价。我认为是根据每个企业的实际情况来降，有空间可以降，如果是真正的生死的时候，就是忍痛割爱，壮士断臂了。

    巴曙松：

    接下来的三位，我有可能是请广厦的杨总，有可能是给现场的与会嘉宾一个机会。请大家听完之后，让举手的来说。

    谢耀生：

    我觉得刚才说的很对，要听政府的话，如果一直听总理的话，一定不会很快死。我们就做90平方，这个产品多一点，反而现在的这个时代，90平米的房子很好卖。限购，都是首套房，只是打证明的时候就是一个星期而已。而限贷，他也是第一次买房也没有问题，所以说现在的刚需产品，如果是三年以前，我们在37号文件执行得好的话，我们房地产商目前还是比较潇洒。我到目前为止我的银行贷款一分钱都没有了，但是我的资产还是很多。另外是房产商是怎么活法，我现在是很潇洒，未来必定是要死，为什么呢？世界上的各个国家和地区，房产最后发展的结局都是垄断的，你跟国企、央企去拿地？拿不过他们的，他们是用省委书记、市委书记的，我们让董事长去办的话，根本就不用办了。我们的支持力度不可能是有很大的，所以这样的情况下，我们的小企业怎么来生存呢？这是两个方面。大企业不想要的东西，你在市中心的房子不管多少都可以拿过来，这个东西不一定要卖掉，可以持有，远期的20年之后，非常的灿烂、非常的好，但是近期呢，非常非常的悲惨、非常非常的严重，我觉得要顶过一年我觉得是很多房产公司都顶不过一年了，都要还贷了，一年就要30%-40%，稀释你80%的股份进去了，还不进的话，就是用10%来吃掉你的80%-90%。如果你是拿到了钱，很多人找我，你要不要钱，我说不要，我宁可少做，或者不做，我就是想清楚做什么。如果是开发商现在已经是有钱赚了，不一定要把房子全部的卖完，或者说一定要做这个房地产。不一定是这样的，我在宁波现在是2万一平方，我装修好之后出租，三年五年形势好再卖，但是我是有这个资本和实力来讲这个话，也有的人是没有办法了。三年以前听了总理的话会好好的生存，我想今后几年一定要听总理的话，不管是谁。

    巴曙松：

    我记得三年前房地产界有个调侃，房价到底是听总理的还是总经理的，我认为是政策要听总理的，市场经营要听总经理的。为了便于媒体将你们的观点进行传播，请接下来的几位嘉宾自报一下家门。

    韩春麟：

    刚才我的一些观点纯粹是个人的观点，不是公司的观点。

    张举：

    大家好，我们是浙江凯银投资管理有限公司的。

    李明俊：

    我是中国房地产税务筹划网的李明俊。其实很多大的公司在利润增长的同时，现金流也是大幅度的提升。可能很多人降价了，所以这个资金虽然是紧张，稍微控制一下节奏还是有一些方法，包括了内部的挖潜还是有机会的。

    谢耀生：

    我是宁波百隆房地产开发有限公司的谢耀生。

    张明燕：

    我是广州华誉景观工程设计有限公司的总经理张明燕，主要是服务绿城、万科这样的大的房产公司做景观工程设计的。房产的发展主要是四个阶段，机会性成长、战略性成长等，我们的房地产大多是只有10多年的路程，我们的目前是机会性的成长阶段，少数的大集团到了机制性成长和战略性成长的阶段，我们是来自于广东，从广州那边来，广州现在的市场的影响并不是特别大，我们现在服务的客户起码是有几十家，他们的状态跟杭州的市场，这么大的跌幅是完全不同的状态。我在思考为什么会有这么大的差别，我觉得最重要的一个原因，在广东这些大型的企业基本上已经处在战略的状态，或者是机制性成长的状态。而杭州这边的发展商，尤其是二三线城市更多的是处在一个机会性成长的状态。

    巴曙松：

    你一下子把杭州划为二线城市了。

    张明燕：

    不仅是杭州，还有周边的二三线城市。所以说针对不同的阶段，他所工作的状态是不同的。譬如以前是卖方市场，现在是变成了买方市场，以前是萝卜快了不行，现在是有一个冬天里卖雪糕的本事。我想这是对于刚才第一个问题的回答。是由粗放型的经营变成精细化经营的差别。

    第二个问题就是有什么死法。就有一句名言所说“幸福的婚姻是一样的，不幸的婚姻各有各的不幸”。

    巴曙松：

    我建议大家按照她的看法非常的逻辑紧密，而且是把杭州列为二线城市，你可以把她的报道放在第一条，照片照得好一点。

    张明燕：

    谢谢主持人的夸奖，对于房地产经营来讲，各有各的问题，比如说成熟的方面，或者是正式经营的方面，假如说是十个方面的话，比如说我们服务的万科、保利等，他们的各个方面我们所体会的并没有什么明确的短板。同时我们也服务了一些像鄂尔多斯(600295,股吧)地区、内蒙地区的市场的一些出现大的问题的公司，我们发现还是有一些非常严重的问题。比如说人才的问题，你在经营中用的是什么人，这个非常的重要，人的能力不同，最后他的决策可能是错误的。还有你的供应商是选择了什么样的供应商，能够把你带到什么地方，这是很多方面，很难一一列举。真正的一个做法，就是研究房地产的方面是有哪些项，看看你的一项跟成熟公司的差距在哪里，哪一块是你最大的短板，去进行优化，精细化的经营。

    巴曙松：

    谢谢张总，你的回答只有一个缺点，就是时间长了一些。但是因为回答的很好，我也没有打断。我想做一个总结，所谓的“机会性的成长”，我把它比喻为猎人，每天扛着猎枪出去，看到什么猎物就打什么猎物。而战略性的成长，就是像一个农夫，选择一个适合农作物生长的地方，气候适合，然后选择良好的种子，准时去收割。这是一个很好的转折点，你们报道她的观点，我也连带着被报道一下。

    朱立东：

    刚才主持人讲的生与死的问题，我想有这样的几点。首先是生与死不仅仅对于房产行业，对于每个人来讲，比如说上飞机之后，空姐给大家介绍的第一件事，就是逃生通道在哪里，救生衣和氧气罩在哪里，你第一次乘飞机的时候你会听得很认真，第二次甚至是很多次的时候，你都没有认真的听空姐的介绍。但是哪一次发生了事故，肯定是你经常在听的人生存的机会更大，你在危机的时候有了预案，你生的机会就多，死的机会就少。第二个，对于房地产企业来说，你的活路肯定是比死路要多。所谓的房地产企业要死，肯定是你自己找的。为什么这么说，现在的整个市场形势发生变化了，你开发企业是不是顺势而为，有的企业要死撑，最后就是撑死。杭州的第一家金星房地产企业，就是外行转到房地产开发的企业，母公司因为资产扩张太快，做了力所不能及的事，最后就是被撑死了。你不能降价，我们公司没有降价，就是理性的开盘，就是定在消费者能够接受的程度。你的价格高的时候，是门可罗雀，现在是真的每天销售部的门口都是车水马龙。而在绿城不讲价，也是在腾挪，就是把原来好的项目，卖更高价格的项目，现在是略微把这个力气降低一些，把项目让被别人，也是另外一个意义上的降价。还有原来好的项目可以卖10个亿，现在是卖5个亿给别人去赚了。这个活路就多了，如果是不挪，不动，最后有可能就是撑死了。另外是房地产企业，在未来活得更好，一定是要有所变。从企业的角度来说，比如说从上游的角度，我们从金融做地产的基金，下游跟建筑业搞贷建，这种顺势而为，短期的腾挪和理性的定价，长期来讲对于你的盈利模式和经营的结构，我相信明天可能就会活得更好。谢谢！

    巴曙松：

    谢谢我们的朱总。我发现调控还是要经常搞，反复的房产调控，都把我们的房地产老总变成了政策研究的专家，理论观点的专家，语言表达的家了，我们的媒体也可以就“房地产生死术”就可以做个文章了。许仙在晴天带着一个雨伞，在下雨天的时候才能碰到白娘子，既是防范风险，也是充满了机会。

    我想请广厦房地产集团的董事长杨玉林来谈一谈对他们观点的看法。

    杨玉林：

    我觉得房地产行业讨论生与死，我觉得倒不如讨论怎么活，从行业的角度来讲，行业是死不了的，不管国家08年确定房地产业是支柱行业，还是现在的比较模糊，房地产业在整个国家的地位，这是不容置疑的。这个行业肯定是死不了，刚才也讲到了有几十年的好风景。承担这个行业的主体，我们的责任主体，我们的房地产商和房地产企业在这样的大背景下，一定是死不了的。

    首先，不能简单的用生和死来衡量。这个行业并不是制造业，商品房我初步的个人理解，这个商品房是什么概念呢？第一个是类金融产品，金融、地产这是在一起的。从价格行为来讲，这是奢侈品，动不动就是上亿，还又是大众化的商品。房产商要认清楚，怎么来生产，什么时候来生产，生产多少，你要搞清楚。不管生与死，我不管媒体怎么报道，我是军人出身，我很理性。房地产商的生与死的问题，都只是股权发生了变化，有的是独资的，有的是合作的，这只是一个变化，绝对不会像制造业那么关门的。这里有两个信息：

    任何一个业主，买了任何一个房地产的楼盘，不是张三来接这个盘，就是李四来接这个盘。另外就是房地产商从来没有死的难受的，也没有活得很潇洒的。这是为什么？长期以来国家都在调控。我觉得怎么的活法呢，第一个就要听党的话，第二个是要听市场的话，第三个是要练好内部的功。

    当前是有两点：第一个是调整我们的发展战略，就是拿地要怎么拿，这个是要考虑。第二个是从关联的角度，怎样的把握好开发的节奏，什么时候投放，在哪里投放？

    今天这个会上，我仅仅是代表我个人的观点，因为我还有个上市公司的身份。谢谢！

    巴曙松：

    今天所有人的发言都仅仅代表个人。谢谢！谢谢杨总的点评，谈了他的看法。非常的有见地。接下来就是9分钟了，最后最后一组的考研，就是把时间控制在三分钟以内，而且是回答两个问题。首先是蓬钢先生，他先做个表率，谈得又有观点，又有看法。

    蓬钢：

    我严格的来遵守时间。我叫蓬钢，是安泰盘实基金的总裁，我是在中国投资了十年了，经手了100个亿的投资，目前来讲效果都非常好。我觉得中国的市场有趣的地方，就是不停的有政策的干预和调控，实际上是创造了很多的机会。我以前在国外，像美国、香港、韩国做过一些地产投资，所以房地产行业的宏观角度来看中国的市场，我觉得还是有很长的发展空间，目前只是在大量生产住宅的阶段。今后还有各种各样的机会，来支持这个行业。所以，政策的调控，是中国的一个很独特的特点，的确是跟其他的市场不一样。优点是把很多自然经济的周期和房产的周期做了一个调整，避免了很大幅度的浪费，我觉得这个市场很有可能在不久的将来，有一个恢复的环节。所以，我并不怀疑。

    目前的经济状况，我觉得还是很严峻的，因为是处在一个通胀和经济增长下滑同时存在的一个情况。这个问题就像是一个人得了肝炎又得了糖尿病，这个医治的办法正好是相反的，所以说这是值得中国政府要重视的问题。同时在房价上涨，又很难控制物价上升的情况下，怎样的保持我们的经济增长不带来大量的失业和相应的一些社会问题呢？我目前看不出来有什么更好的办法。所以我觉得在合适的时候，依靠房市来刺激内需和经济，还是一个比较可能的结果。目前来看，我的判断是在未来的一两年内，对房地产市场还是有个明显的改观。谢谢！

    巴曙松：

    有请第二位。

    汪济武：

    大家好，我是莱蒙国际富阳公司的总经理汪济武，回答主持人巴所长的两个问题，首先是关于开发商采取的应对措施，无外乎是两个方面，一个是产品，一个是价格。在价格方面，国内开发商都是有所下调，产品方面，在新的产品开发之前，很多开发商也是会做相应的调整。我们也是如此。第二个问题就是生和死，我想起了莎士比亚当中的作品，我们经常会引用“生还是死”这样的话，而是经常会问“干还是不干”，是往哪里走，现在是真正的用到了活着还是死去，而且是用在我们非常热爱的房地产行业。我想谈两个观点：第一个就是死法，第二个就是死期。也是前面的老总提过，我同意绿城执行总裁的说法，企业的两大风险，一个是现金流，另外一个就是法律风险。如果是不出现重大的法律风险的话，一定就是现金流的问题。如果是两点控制得住的话，应该是不出大问题的，如果是房价少卖了500块钱也不会出大问题的。死期应该就是今年，明年应该会峰回路转。

    朱凌：

    大家好，我是中原浙江公司的朱凌。就刚才的两个问题我们是这么看的，我们今年2012年的中原的市场预测是这样一句话，上半年不乐观，下半年不悲观。就我们来讲，我也想引用一句名著当中的话“这是最好的时代，也是最坏的时代”，我们要进行很好的并接，如果是谈甲方怎么做，开发商做得很到位了，做价格下降，腾挪的等等，第二个就是怎样的用渠道营销，代理公司有没有准备好了，这对于我们来讲是一个课题。

    中原地产是2002年成立于香港，它是多元化的，没有超前性，更多的是适应性，有我们合作过的中海地产和莱蒙等，我们更多的是跟开发商站在一起，谢谢！

    巴曙松：

    谢谢朱总。我发现为什么近年来文学衰微，因为文学青年都改行做房地产了，又是引用双城记的，又是引用一点莎士比亚的，不读一点文学作品的，做房地产都没有戏。我想有一点共识，也有一点分歧的看法，我觉得都是很专业的讨论。我觉得报道的时候就是一两个整版。我想最后给三位发言的机会，整个论坛的观点做一个总结评论，每个人两分钟。谁先举手谁先得。刚才给陈诗涛发短信说要提问的是谁啊？

    提问：

    我发个建议，我可能这个问题巴曙松先生是想问你的，不知道是不是允许？

    巴曙松：

    好。

    提问：

    我刚才听了你的报告之后，我觉得是做了很多房地产的分析，今天包括了在座谈的房地产，都比较注重于做住宅地产，我们的价格、成本、趋向、需求都是讲住宅。实际的情况，我们注意到去年开始由于地产销售住宅的房地产商受到了打压之后，就转到了商业地产，我们是一家美国的商业地产设计公司，从您的角度来看，对于商业地产这一块的前景是什么？刚才在您的讲话当中，没有在这方面提及，想听一听您的高见。

    巴曙松：

    你指出了这次组织论坛的重大缺陷，就是商业地产的发展，确实是在调控形态下，调控的形势下，从经营业态的多样化、经营区域的多元化，这是非常重要的一个趋势，所以有不少的资金转向了商业地产。但是，特别是在一线城市、限购的城市，房价比较高的城市，商业地产的未来应该说是比住宅地产更大。这是比较了全世界主要的城市，住宅地产和商业地产的价格关系来看出来的，住宅到达高位之后，商业地产的需求非常大。北京为例，好的商业地产的需求是非常大的，而且是供不应求，规模小、档次低。我前不久到上海看了一下，我担任董事的“大智慧(601519,股吧)”搬移到了一个整幢的大楼，非常好。但是商业地产最核心的竞争力，除了前期的拿住、找银行之外，最重要的就是维护和管理。我做过国家大地产的总经理，其实是跟很多小的知名品牌的后期维护和管理的能力相比，这一点是最核心的。我觉得作为商业地产而言，它所需要的技能跟住宅地产是完全不一样的，是需要新的人才储备和管理知识等等，这方面的故事是另外一个故事了。所以，今后有机会，我建议观点地产特别在一线城市，我认为杭州是一线城市，因为是我1997-1998年在杭州做过中行的副行长，我希望是在一线城市做地产论坛的时候，嘉宾里面应该是有一两名做商业地产相关的代表。还有旅游地产、养老地产，都是那种新的业态，结合到了多种技能的。谢谢你的提问。