■农业银行战略规划部宏观经济研究团队

    2012年坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展，已是共识。我们认为，房价合理回归意味着：房价首先应该在当前水平基础上回调到多数居民可以承受的范围；然后再以相对稳定的较低速度平稳增长。

    首先，按照合理的房价收入比来倒推一二三线城市多数居民可承受的合理房价水平。房价收入比是国际上用于衡量住房承受能力的重要指标，一般采用一套标准住房市场价格的中位数(或平均数)与家庭收入的中位数(或平均数)的比率来表示，以测度住房支出在家庭收入中所占份额。据联合国公布的资料，1998年96个国家的房价收入比区间为0.8-30，平均值为8.4，中位数为6.4。

    假设各地合理的房价收入比在6-8之间，不同地区之间可以略作调整。由于家庭收入中位数的数据不可获取，因而家庭收入和住房价格均采用平均数。由于部分家庭收入中包含隐性收入和灰色收入，而且无法统计，所以，我们假设隐性收入和灰色收入在家庭收入中占三分之一，在统计局公布的数据基础上乘以1.5作为家庭的实际收入。那么，根据房价收入比和家庭平均收入可以测算出一套住房的平均价格，但是各权威机构发布的住宅均价大多是每平米的价格，因此，需要对住宅的建筑面积进行赋值，以此计算出每平米住宅比较合理的价格才能与当前的均价进行比较。根据不同的城市，选取不同的住宅面积标准，一线城市人口密集，最低标准住宅面积以60-65平米计算，二三线城市则适当放宽至80平米左右。

    基于以上方法，我们测算出典型的一二三线城市房价合理回归的幅度，结果分别是：一线城市房价应该下降 10%-25%；二线城市的房价应下降5%-15%；三线城市房价需要下调的幅度不一，部分发展较快的城市房价较高，应当回调的幅度较大，超过10%，也有部分城市目前房价较低，接近合理价格。

    其次，按照房价增速的历史数据以及居民收入和CPI增速确定未来房价合理的涨幅区间。根据统计局公布的商品房销售额和销售面积可以计算全国商品房销售均价，2000-2003年房价增速较低，在2.5%-6%之间。2003年我国确定房地产业在国民经济的支柱地位以后，房价开始快速上涨。2004-2009年期间，除了2006和 2008年以外，全国商品房均价均以两位数增长，尽管2010年和2011年，房价增速分别回落至7.5%和 8.8%，但是部分地区的房价增速仍然超过了居民收入增速。我们认为，长期来看，房价每年合理涨幅应当低于城镇居民人均可支配收入的实际增速，即剔除通货膨胀率的收入增速。

    综上，我们经过静态测算得出，一二三线城市房价合理回归的幅度。但是，考虑到未来收入分配制度改革可能加快推进，居民收入增速可能提高，中央经济工作会议也明确提出“未来将增加低收入群众收入，提高中等收入者比重”。在这样的政策背景下，如果居民收入保持较快增长，各城市房价回调的幅度可适当收窄；长期内，房价可以以略低于居民实际收入增速的水平小幅稳定增长。